Bien acheter son bien immobilier - Les Conseils Immo d’eBay

Etape 1 : Définir un budget

Quelle que soit votre intention, prendre rendez-vous avec votre banquier sera l’étape fondatrice de votre projet immobilier.
En fonction de votre revenu et de votre épargne, il vous aidera à déterminer votre capacité d’emprunt et vous pourrez ainsi définir votre budget et lancer des recherches efficaces.

Sachez qu’en principe les banques hésitent à vous prêter une somme dont les remboursements mensuels dépassent 30% de votre salaire net.

Selon votre situation et la conjoncture, vous aurez intérêt à opter pour un prêt à taux fixe (plus élevé, mais qui restera stable pendant toute la durée de votre emprunt) ou à taux variable (plus faible, mais avec une incertitude sur son évolution pendant la période de votre emprunt).
Attention : si vous souhaitez prendre une assurance, ce taux sera majoré d’environ 0,50%.

Assurez-vous que votre budget prend bien en compte tous les coûts « annexes » à l’achat de votre bien immobilier. Pensez dès maintenant aux :

• frais de notaire
• frais de déménagement

Lorsque vous commencerez à identifier des cibles potentielles, pensez aussi à intégrer :

• le coût des travaux éventuels dans votre futur logement
• les frais éventuels engagés par la copropriété de votre futur logement

Attention, un investissement locatif – acheter pour mettre en location -, l’achat d’une résidence secondaire ou principale, sont soumis à des règles différentes, notamment fiscales, et ne présentent pas les mêmes avantages. Une fois que vous avez une idée claire de votre budget, mettez vous à la recherche d’un bien.

Etape 2 : La recherche

Une fois votre budget déterminé, choisissez votre zone de recherche. Cette décision prend souvent en compte la distance de votre lieu de travail, les transports en communs à proximité.

Avec eBay Immo, vous pouvez concentrer votre recherche sur tout un département. Vous pouvez même chercher par code postal, si vous avez une idée très précise de votre futur lieu d’habitation.

Etape 3 : Les visites

Il est rare d’avoir un coup de cœur immédiat. Il ne faut du moins pas compter sur cette chance au moment où on commence à visiter des appartements ou des maisons. La visite est une étape fondamentale et il est parfois nécessaire de voir plusieurs dizaines de biens différents, pour se faire une idée d’abord, pour se décider, ensuite.

Visiter des appartements requiert une organisation et une certaine faculté d’adaptation ; nous vous conseillons par exemple de préparer une liste des choses à voir et des questions à poser.

1. Le planning

Si vous avez concentré vos recherches sur une zone d’habitation précise, vous pourrez accommoder votre emploi du temps pour, par exemple, visiter plusieurs appartements à la suite.
Si vous ne passez pas par une agence immobilière, vous devrez prendre contact avec le propriétaire du bien, et visiter vous-même. Une première visite d’appartement dure environ 20 minutes. Ce qui est court pour un investissement aussi lourd. C’est pourquoi il faut mettre toutes les chances de son côté et savoir rapidement évaluer l’intérêt de ce que vous êtes en train de voir.

2. L’environnement et les parties communes

Prenez soin de visiter les parties communes, leur état et leur agencement. Vous pouvez aussi venir en avance au rendez-vous pour visiter le quartier. Pensez à vérifier que l’environnement du logement correspond à votre mode de vie. Posez-vous des questions telles que :

• Souhaitez-vous vivre dans un quartier plutôt calme ou plutôt vivant ?
• Si vous avez des enfants, y a-t-il des terrains de jeu dans les alentours ?
• Est-ce que les commerces dont vous avez besoin se trouvent à proximité ? Commerces, environnement…

3. Les papiers de l’appartement

Vous pouvez demander au propriétaire une copie des papiers et des factures :

• Les PV d’assemblées générales de copropriétés ;
• Les factures des travaux réalisés dans les mois précédents ;
• Les avis d’imposition de taxe d’habitation ;
• Un état des risques naturels et technologiques ;
• Un diagnostique de performance énergétique.

4. Calculez les frais associés aux travaux

Il est important d’avoir très vite une idée des travaux à réaliser. Regardez les salles d’eau, l’état des peintures, des fenêtres, la toiture. La plupart du temps, les travaux sont plus longs et plus coûteux qu’on ne l’envisage lors de l’achat d’un appartement, il est donc préférable de prévoir donc cette période et ces frais le plus tôt est le mieux possible.

5. Visitez plusieurs fois

Une première visite est souvent insuffisante. Si l’appartement vous plaît, prévoyez au moins une autre visite avant de formuler une offre. Si vous pouvez, demandez à vos proches d’aller visiter l’appartement ou la maison. L’idéal est, bien sûr, de connaître un architecte qui saurait vous donner un avis professionnel.
Visitez de jour et de nuit pour pouvoir juger de la luminosité du lieu.

Etape 4 : Conclure la transaction

1. Le compromis de vente

Au moment où vous tombez d’accord avec le vendeur, vous signez une promesse de vente, un contrat par lequel vous vous engager à acheter, à terme, le bien immobilier.

Ce compromis de vente vous permet de bloquer la vente et, en attendant, de pouvoir de rassembler les papiers nécessaires à l’établissement de l’acte définitif de vente :

• certificat d’urbanisme
• état hypothécaire

Le compromis de vente se signe chez le notaire.
Attention, l’ensemble des frais de notaire peut atteindre 10 % de la vente.

2. L’Acte définitif de vente définitif

• Il s’agit d’un acte authentique établi par le notaire et signé par l’acquéreur, le vendeur et le notaire. Vérifiez bien que cet acte comprend toutes les clauses obligatoires ainsi que d’autres clauses que vous auriez fait ajouter avant la signature du compromis de vente ;
• Faites attention qu’aucun travaux n’ait été effectué dans le logement depuis votre dernière visite ;
• Le solde du prix d’achat ainsi que les frais de notaire doivent être versés lors de la signature de ce contrat de vente définitif ;
• La remise des clés doit se faire le jour de la signature de l’Acte de vente définitif ;
• L’original de l’acte reste en possession du Notaire. Vous en recevez une copie qui devient alors votre titre de propriété. A conserver très précieusement !

3. Rétractation

Vous pouvez vous rétracter dans les 7 jours suivant la signature du compromis de vente. Ce délai de rétractation passé, si vous ne souhaitez plus vous rendre acquéreur du bien, vous perdrez les 10% de la somme de l’appartement que vous avez engagé pour que le vendeur vous réserve le logement.

4. Les frais de notaire

Les frais de notaires s’élèvent entre 7% et 10% de la transaction.
Ils varient selon le type de bien en question (logement ancien ou récent, local commercial ou acquisition d’un terrain à bâtir) et sont composés des :

• Droits de mutation (droits et taxes perçus par le notaire pour le compte de l’Etat et des collectivités).
• Honoraires (rémunération du notaire) :
  • Ils se composent de frais proportionnels et de frais fixes.
  • Les frais fixes s’appliquent pour des formalités effectuées par le notaire.
  • Les frais proportionnels se calculent comme suit :

Montant de la transaction	Taux d’honoraires (HT) *
De 0 à 6 500 EUR	4 %
De 6 501 à 17 000 EUR	1,65 %
De 17 001 à 30 000 EUR	1,10 %
Supérieur à 30 000 EUR	0,825 %

* Ces honoraires sont sujets à la TVA à 19,6%.